Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif qui vise à faciliter l’accès au logement pour les ménages modestes. Il offre certaines garanties aux locataires, notamment en termes de droit à la diminution du loyer en cas de changement de situation financière. Cet article vous présente les spécificités du BRS et les protections qu’il apporte aux locataires face aux aléas de la vie.
Qu’est-ce que le bail réel solidaire et comment fonctionne-t-il ?
Le bail réel solidaire est un dispositif créé par la loi ALUR en 2014, dans le but de favoriser l’accès au logement pour les ménages modestes. Il s’agit d’un contrat entre un organisme foncier solidaire (OFS) et un particulier, qui permet à ce dernier d’acquérir un logement à un prix inférieur à celui du marché. Le principe du BRS repose sur la dissociation entre la propriété du bâti et celle du terrain : l’OFS reste propriétaire du terrain, tandis que le particulier devient propriétaire du bâti.
Ce mécanisme permet de réduire le coût d’acquisition du logement pour les ménages modestes, tout en garantissant une mixité sociale dans les quartiers. Le BRS est encadré par des plafonds de ressources pour les acquéreurs, ainsi que par des conditions de revente et de location-vente du logement. Les organismes fonciers solidaires sont généralement des structures publiques ou à but non lucratif, qui ont pour mission de développer l’offre de logements abordables sur leur territoire.
Les garanties offertes aux locataires en termes de droit à la diminution du loyer en cas de changement de situation financière
Le BRS comporte plusieurs garanties pour les locataires, notamment en ce qui concerne le droit à la diminution du loyer en cas de changement de situation financière. En effet, si les ressources du ménage locataire diminuent en cours de bail, celui-ci peut demander une révision à la baisse du montant du loyer.
Cette révision est encadrée par des dispositions légales et réglementaires, qui prévoient notamment que le loyer ne peut être révisé qu’une fois par an et que la demande doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception à l’OFS. La baisse du loyer est ensuite déterminée selon un barème fixé par décret, qui prend en compte la variation des ressources du ménage et celle des plafonds de ressources applicables au BRS. Une fois la révision effectuée, le nouveau montant du loyer s’applique rétroactivement à compter du premier jour du mois suivant la date d’envoi de la demande.
Il est important de noter que cette garantie ne concerne que les baux conclus dans le cadre d’un BRS : elle ne s’applique pas aux baux de droit commun, qui ne prévoient pas de mécanisme similaire. Par ailleurs, la révision à la baisse du loyer n’est possible que si les ressources du ménage locataire restent inférieures aux plafonds de ressources fixés pour l’accès au logement en BRS.
Les autres protections offertes par le bail réel solidaire
Outre le droit à la diminution du loyer en cas de changement de situation financière, le BRS offre d’autres garanties aux locataires. Parmi celles-ci figurent notamment :
- La stabilité du montant du loyer : en effet, les loyers des logements en BRS sont encadrés et ne peuvent être augmentés que selon un indice de référence défini par la loi.
- La sécurité juridique : contrairement aux baux de droit commun, qui peuvent être résiliés par le bailleur pour des motifs variés, les baux conclus dans le cadre d’un BRS offrent une plus grande protection aux locataires. En effet, l’OFS ne peut résilier le bail que pour des motifs précisément énumérés par la loi (non-paiement du loyer, non-respect des obligations du locataire…).
- L’accès à un parcours résidentiel sécurisé : les ménages modestes qui accèdent à un logement en BRS bénéficient d’un parcours résidentiel adapté à leurs besoins et à leur situation financière. Ils peuvent ainsi accéder progressivement à la propriété, en passant par exemple d’un bail locatif à un bail réel solidaire avec option d’achat.
En conclusion, le bail réel solidaire est un dispositif qui offre de nombreuses garanties aux locataires, notamment en termes de droit à la diminution du loyer en cas de changement de situation financière. Il permet ainsi aux ménages modestes d’accéder à un logement abordable et sécurisé, tout en favorisant la mixité sociale dans les quartiers concernés.